深圳强压楼市虚火,买房者的机会在哪里?

回复 星标
更多
361830078<361830078> 2018-03-31 13:33 只看该作者

深圳强压楼市虚火,买房者的机会在哪里?


2018-03-31 


579406

■ 文  |  樱桃大房子


579406

579406

功夫财经很荣幸地邀请到了资深房地产记者樱桃大房子 ,她专注研究房地产十余年,将用细腻真挚地笔触,从女性独特视角预判当下全国楼市走势,剖析热点城市发展轨迹。她不唯多,不唯空,只唯实!

深圳是全国楼市的风向标,“三价合一”的落地对后市的冲击力究竟有多大?看樱桃的这篇文章你就全懂了!


深圳“三价合一”的传闻,确实跟大姨妈一样,每个月要来那么一次,传了好几个月,每次弄的人紧张兮兮,这一次终于落地,心里的石头总算放下了。

3月28日,中国人民银行深圳市中心支行发布通知,以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度,哪个低,按哪个贷款。

三价合一,就是以后二手房交易中的所有价格都统一,即真实的成交价,银行的贷款评估价,和国土局的网签价。

这个其实北京上海天津等城市很多年前就统一了,深圳一直在钻空子,所以也成为投资炒房客的天堂。因为可以高评高贷,真实成交价是400万的房子,银行贷款可以评估到500万左右,首次置业最高可以贷出350万,首付只要50万,而去国土局过户价却只有300万左右,税费还可以省好几万。

这一次三价合一后,给购房者带来的最直接影响,就是购房成本增加了。要么税费增加,要么首付增加。不过据说国土局也会上调评估价,使其跟实际成交价接近,否则关内两房都是豪宅了。总之,就是购房成本增加了。要想做高评高贷的话,税费要多很多。

579406

为了让大家更通俗地理解三价合一新规前后,对成交价的影响,樱桃就引用网上小明的故事来说明吧。

新规前

1、小明是首次置业的刚需,准备买一套龙华500万的房子,那么小明首付是三成150万,贷款350万。按照市场行情,小明在国土局的网签价格是400万,增值税5%是15万,附加税12%是1.8万,契税1%是3.85万,豪宅税(龙华500万要交豪宅税的)1%也是3.85万。那么税算下来就是24.5万。

2、小明可能首付只有不到100万,还差50多万,想做高评高贷从银行多贷款50多万,总共贷款400万,月供2万不是问题,降低首付。于是银行评估价就到了600万,当然计税价格还是要和市场一致的,400万网签。那么,税费算下来和上面的情况一致,24.5万。

也就是说,小明可以拿100万的首付,交24.5万的税费,就能买到这个价值500万的房子。

新规后

现在如果执行了新政,网签价(计税价格)和银行评估价(贷款用)就要统一了,还是同一套房子同一个小明,但价格可就不一样了。

1、小明还是刚需,实际购买总价500万,网签价也是500万,银行按照统一价格评估只能是500万。那么小明首付和贷款不变,但税费就要比以前多了100万来计算了,总价500万,增值税5%是20万,附加税12%是2.4万,契税1%是4.8万,豪宅税(龙华500万要交豪宅税的)1%也是4.8万。那么税算下来就是32万。看看,相比之前税费多了7.5万。

即情况一,小明可以拿150万的首付,交32.5万的税费,能买到这个价值500万的房子。

2、小明首付还是不够,还是需要多贷款50多万,经过多方努力,银行评估价是600万,网签价也是600万了。贷款是拿到了,但税费也增加了100万的计算成本。总价600万,增值税5%是25万,附加税12%是3万,契税1%是5.75万,豪宅税(龙华500万要交豪宅税的)1%也是5.75万。那么税算下来就是39.5万,一对比以前的24.5万,多了15万。

即情况二,小明可以拿100万的首付,交39.5万的税费,能买到这个价值500万的房子。

3、小明表示税费太多了,还是400万网签吧,于是银行贷款评估价也要保持一致400万了。税费是和之前一样24.5万了,但能贷到的款就少了,首付也提高了,以前首付3成,现在变成4.5成了,需要准备225万元。

即情况三,小明可以拿225万的首付,交24.5万的税费,能买到这个价值500万的房子。

听到消息的小明已经哭晕在厕所。

579406

不惜一切压虚火

这个三价合一的政策,其实是去年9月份住建部和央行的反洗钱文件里面就有要求的,深圳一直没有落地实施,后来建行内部文件爆出从2018年1月1日起实行,也没有落地。

为什么一直拖到今天?据樱桃了解到的信息,其实深圳不是很想实施,因为增加的是购房者的负担,但深圳的房价虚火压不住。深圳春节后房价又有反弹的迹象,欧神还预言深圳房价在二季度要上涨30%,这还了得,有苗头必须扼杀在摇篮里啊,媒体的报道也让深圳感到压力,实在是没办法了,因为深圳已经公开承诺,保证深圳房价三到五年环比不增长,不用政策压是不行的。

对后市的影响,就短期来说,未来三个月到半年的时间,成交量下滑是肯定的,负面情绪需要时间来消化,增加的税费成本,让买家来承担肯定不乐意,那就需要买卖双方博弈了,急于出手的业主肯定就只能让利,税费由卖家来承担了。新房因为只有契税,所以直接受益该政策的挤出效应,很多购房者会直接转向买新房。

579406

仔细观察深圳2016年以来的调控就能发现,深圳每次出台调控措施,市场都会有三个月到半年的恐慌期,会有一部分投资客因为看不清后市而抛盘,然后再回归平稳。这个期间,其实藏着许多捡漏、捡笋和砍价的机会。

 

579406

 
新窗口打开 关闭