今年松山湖供应爆发 为市场“解渴”

从房价上看，松山湖向来是东莞楼市的标杆区域。数据显示，松山湖去年住宅均价为13231元/平方米，在东莞各镇街中排名第一，房价也已连续5年“破万”。但去年松山湖的供应相当短缺，供不应求的态势严峻；而今年众多项目发力，住宅供应约有35万平方米，同比出现明显的增长，增幅约达155%。今年松山湖预计将有19个全新项目入市，另在售项目中亦有18个加推产品，潜在供应总量达165万平方米，成七大片区之首。

其中，松山湖北部片区在众多房企的耕耘之下，城市配套也得到极大改善。目前的在售项目以及纯新项目大多集中在北部片区。因此，业内人士认为，松山湖北部将成为今年东莞楼市的热点板块之一。

由于去年供应相当短缺，松山湖住宅越来越稀缺

松山湖坐拥***公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地，正因其片区资源环境优势，区域中前期蛰伏的高端项目众多。2012年，东莞市政府公布了《关于限制我市四大园区新增商品住宅项目的通知》，规定对存量商品住宅用地（下称“商住用地”）实施台账管理，不再新增商住用地，并且对处于园区重要敏感位置、不宜作为住宅功能的用地，争取调整为产业及其配套用地。

“禁地令”的出台，意味着松山湖住宅将越来越稀缺。房企借力大批量出货，让2012年前后一年的供应都处于高位。而2014年由于市场行情不好，房企推货从规模转向小批量推货，导致供应出现下滑。

瑞峰置业数据显示，2015年松山湖住宅供应约有35万平方米，同比2014年的13.73万平方米出现明显的增长，增幅约达155%。但估计追不上以往三年的供应：2013、2012年、2011年的住宅供应分别为42.38万平方米、37.1万平方米、38.67万平方米。

“禁地令”导致供不应求

瑞峰置业市场研究部高级研究员谭锦凤表示，因为“禁地令”的实施，市场已明显出现供不应求的局面，而后续全新上市的项目将会越来越少。但高新产业的发展，仍会源源不断带来高级工程师、技术工人、管理层等高收入、有实力的购房群体，未来供不应求仍是主线。此外，也正是供应短缺将催动客户群外溢到邻近区域，如大朗、大岭山、寮步等区域会得到进一步的发展。

东莞中原地产有关研究人员也称，由于“禁地令”的实施，松山湖刚需项目渐少，众多房企开始将目光放在松山湖周边寮步、大朗、东坑等泛松山湖镇区，众多房企进驻开发地产项目。

大户型及别墅仍为主流

东莞中原地产策略研究中心总监车德锐告诉记者，2015年松山湖翠珑湾及松湖里的鱼两个刚需项目将持续发力。与此同时，预计将有丰华悦园、锦绣山河等多个高端项目产品入市，因此片区供应较之去年将呈现“爆发”的状态。

据预计，2015年全新入市的项目有紫檀山二期、丰华悦园、翔龙御湖居、叁渡松山湖等。其中，紫檀山二期为刚需项目，丰华悦园、翔龙御湖居、叁渡松山湖则为高端大户型和别墅项目。

记者还了解到，近年来松山湖推售的项目大多都是走高端路线，主流户型偏向于大户型及别墅产品，刚需产品则是起到辅助的地位。“这种产品格局不会轻易被打破，今年也不会例外。”谭锦凤表示。

焦点：房价

连续5年“破万” 成为标杆区域

正是因为松山湖项目走的是高端路线，因此松山湖的房价也一直高企。东莞中原策略研究中心数据显示，2014年松山湖住宅均价为13231元/平方米，位于东莞各镇街之首。2014年共有6个镇街房价过万元，除了松山湖之外，紧随其后的东城的住宅成交均价为12775万/平方米，南城的均价为11102万/平方米。

据了解，松山湖的房价已连续5年“破万”，可谓东莞房价标杆区域。谭锦凤认为，今年松山湖均价将保持平稳态势，全年均价估计在13000元/平方米上下运行；而成交得益于供应的增加，住宅销量有望回归30万平方米之上。

焦点：区域

松山湖北部板块将成热点区域

近年来，东莞市政府重点打造松山湖北部园区，北部工业园区是松山湖科技园的核心地带，目前已引进华为、漫步者、华中科技、电子科大、中移动、正大集团等数百家世界知名企业。加上松山湖中心区及南部板块土地资源稀缺，北部开发已逐步成为松山湖另一重点板块。

早在2011年，万科就进驻松山湖北部片区，开发了金域松湖项目，当时就提出了“松山湖北部区内唯一大型社区”的概念，该项目在当年也相当热销。随后，保利松山湖等品牌房企大盘的开发及热销，让其升值潜力和发展空间受到购房者关注，也给予房企开发信心，加大力度布局北部板块。

随着各大开发商的发力，片区居住人口已显著增加，城市配套也得到改善。目前，松山湖北部核心区已建有商业中心、高级公寓、小学、幼儿园、汽车客运站、文体休闲广场、滨湖观光道等生活设施，为周边人员提供了更为完善、便捷的区域性城市配套。

今年，松山湖北部板块也将再次发力，嘉宏松湖里的鱼、星城翠珑湾、振业松湖雅苑等项目都集中于该板块。因此，业内人士认为，松山湖北部将成为今年东莞楼市的热点板块。

焦点：“禁地令”

松山湖住宅项目将愈发稀少

业内人士称，“禁地令”的出台，意味着松山湖后续住宅项目越发稀少，因此想在松山湖置业的客户，建议适合就出手。按照目前趋势来看，越往后购买，不但选择面更窄，而且可能会面临涨价的可能。

此外，尽管今年年初东莞市政府表示“松山湖及生态园将合并统筹发展”，或能解决松山湖“缺地”的问题，但具体如何实施，目前还尚未得知。“所以还是那句话，目前看到适合就出手。”谭锦凤表示。

谭锦凤认为，今后莞惠城轨、轻轨R3都经过松山湖，交通便利。其次，高新产业的发展，给松山湖不断输送高品质人才，因此，房产的升值潜力也相当大。